仙林商圈：蜕变的“社区商业” 次级商圈即将形成

　　【编者按】 南京，中国历史文化名城，国际人文绿都，不仅有深厚的历史积淀，亦有繁华时尚的一面。    说到繁华时尚，几乎所有的南京人都会联想到“新街口”。的确，“新街口”于南京，真是集“万般宠爱”于一身，它是南京城的中心，也是城市商业的中心。随着南京地铁1、2线的相继开通，不仅为这个城市的中心带来更多的人潮，同时也形成辐射效应，从而带动周边。 如今，南京人坐着地铁就可以光遍南京各大商圈，再远也似家门口，选择不只新街口。

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　　（6月21日赢商网报道）被定位为次级商圈的仙林，商业发展总给人不温不火的感觉，而随着地铁2号线的开通，入住人口不断增加，仙林逐渐摆脱了以学生消费为主的窘境，居民消费所占比重加大，次级商圈的雏形逐渐形成。周边商业地块拍卖的连续溢价，让大家看到仙林商业的发展潜力。

　　前景：商业地块溢价 未来值得期待

　　2013年6月19日，位于仙林学则路地铁站附近的G26商业地块最终溢价率高达138.5%，而在2012年底的时候仙林G64商业用地引起了江苏可一和浙江人民书店两家企业的疯狂抢拍，价格一路飙升，最终，G64地块由江苏可一文化产业集团有限公司以7200万元摘得。

　　土地市场拍卖的行情火爆，也从侧面反映了大家对仙林商业未来发展的预期。新区域商业被看好是有一定基础做保障，与其他新区相比，仙林最大的优势在于住宅产业开发早，住宅物业层次高，住宅产业依托大学城效应，由此直接带来的结果就是实际入住比率高，消费层次相对集中。

　　境况：社区配套商业逐步成熟 大型商业中心提升等级

　　随着仙林新城逐步发展，现在才真正感受到未来仙林能给生活带来的巨大影响，特别是对那些已经在仙林置业、生活、创业的人们而言，商业匮乏的年代正在过去。如今在仙林新区里能看到的，不仅是各个新建小区正在以自身的商业配套建设改善和丰富着自身社区的需要，而且还有整体商务中心区建设正在形成规模效应，从社区到区域开始逐步形成商业合力，商业未来的魅力在现在已经显现端倪。

　　目前仙林商业以金鹰奥莱城与学则路两个商业中心为主，东城汇的开业也吸引了一部分客流。学则路商圈随着亚东地铁商业街与爱尚街区的成熟，已经可以满足于社区本身的配套功能，但是因为受到服务人群和服务项目限制，不能面向更广泛的市场进军，只能随本身社区价值的发展而发展。

爱尚街区目前运营比较成熟

　　随着金鹰奥莱城与东城汇等大型商业项目的陆续开业，仙林商业的等级得到提升。仙林奥莱城以大学生和社区居民为主导消费者，加大了居民和大学生的消费能力，也带动了周围商业区的发展。仙林奥莱城的加入，给仙林带来了明确的核心商业区，它集超市、专卖店、酒店和餐厅为一体，形成了一个小型的商业核心区，给周围大学生和居民带来了便利。

　　东城汇项目集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化教育培训为一体，追求商业和环境的完美结合，满足大众的多样化消费需求。但是目前运营现状一般，大量店铺处于待开业状态，虽然引进了包括屈臣氏、KFC、必胜客、法派大厨等一批品牌商家,但是要进入良性运转还需要一定周期。

　　硬伤：项目分布散乱 未形成商圈氛围

　　仙林商业出现蓬勃发展的气势，但是其也存在着致命伤。仙林商业发展还处在集中社区商业到次级商圈的转型阶段，以学则路地铁站周边商业为主，虽然有金鹰、东城汇等大型商业的存在，但是在距离上都相隔一段距离。

金鹰奥莱城未来有成为仙林商业区域中心的趋势

　　商业项目不集中、分布比较散乱等问题，都是前期规划留下来的后遗症，后期需要通过人口的入住以及多商业布局进行合理的调整来解决这些问题。

　　商圈印象：

　　仙林商业首先要确定区域商业中心的位置，在满足人居消费的情况下，对整体商业布局进行合理配置，围绕一个商业中心来进行项目组合，后期也需要丰富商业形式，让更多本地居民留下来消费，形成良性循环。

　　仙林入住人口的不断增加，区域价值优势也得到体现，只要政府进行合理商业规划，未来仙林将形成南京新的商业中心。