合肥土地市场3月底迎出让潮 地块要求高恐逼退房企

　　2015年3月26日、27日连续两天，合肥土地市场迎来土地的集中出让，包括包河区三宗商住地块、庐阳区商服地块和两宗肥东地块。

　　包河区S1417号地块：要求高小房企望尘莫及

　　包河区S1417号地块由四个小地块构成，分别为S5-22、S5-23、S5-24、S5-25号地块，东至合作化路西侧红线，南至龙川路北侧红线，西至祁山路东侧红线，北至龙川峡路南侧红线，土地面积272.7亩，规划用途为商业居住(其中S5-22、S5-23、S5-24为住宅性质用地)，出让年限为商业40年、居住70年，容积率2.5(商业容积率≤4.0，住宅容积率为≤2.2)，建筑密度≤22%，绿地率≥40%，参考地价为400万元/亩，竞买保证金为2.2亿元。

　　3月底合肥土地出让表

　　高铁版块包河区S1417号地块实况

　　竞买人须在提交报名申请时，还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

　　竞得人须在土地成交后7个工作日内与铁路建设投资主体签订《协议》。竞得人按期申请按照公告文本签订《协议》时，铁路建设投资主体应无条件予以配合。竞得人不按期签订《协议》的，视为竞得无效，不再签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞买保证金不予返还。

　　包河区S1417号地块东侧临近高铁南站，南临高铁线路，作为高铁版块的巨无霸地块，包河区S1417号地块自面世之初就获得了众房企的关注。但由于地块要求过高，如配合铁路建设以及建成后优先提供高铁南站员工房源等要求，高门槛阻挡了大多数房企拿地意向，致使地块自2014年年末推出至今，一度延期，26日出让也将面临低溢价的现实。

　　包河区S1501号地块：安徽南翔“定制”地块

　　包河区S1501号地块位于包河工业区宁夏路以东、黄河路以北，地块东至北京路，南至黄河路，西至宁夏路，北至西安路，土地面积为168.06亩(A、B商业地块58.60亩、C居住地块61.26亩、D商业地块48.2亩)，规划用途为商业、居住，出让年限为商业40年、居住70年，容积率为A、B地块≤1.5、C地块≤2.4、D地块≤4.0，绿地率A、B地块≥20%、C地块≥40%、D地块≥20%，建筑密度A、B地块≤35%、C地块≤22%、D地块≤30%，参考地价300万元/亩，竞买保证金2亿元。

　　根据官网规定，包河区S1501号地块竞得人须在山西路以西、黄河路以北的徐小河两侧商业地块内，规划建设建筑面积不低于5.5万平方米的茶叶专业市场。否则，视为违约，解除出让合同，无偿收回土地使用权和地上建筑物。

　　竞得人须按批准的规划方案进行建设。建成后，位于山西路以东、黄河路以北商业地块内自持的星级酒店建筑面积不得低于3万平方米;剩余地上商业建筑面积自持不低于3万平方米，竣工验收后满5年方可整栋对外销售，如未满5年对外销售，须以500万元/亩标准按本次出让面积支付违约金。

　　竞得人在商业地块项目竣工后5年内，年均缴纳税收不得低于6000万元。否则，视为违约，由包河区政府和税务部门负责监督竞得人以现金补齐。

　　通过本站实地探访得知，地块西侧紧邻华夏茶博城，且地块要求中表明，地块商业部分需建设建筑面积不低于5.5万平方米的茶叶专业市场，直接证明该地块将成为华夏茶博城二期项目，地块为南翔“定制”地块。

　　据了解，地块规划中包涵商业、专业市场、住宅、酒店用地，预示着华夏茶博城业内多元化时期的到来。

　　包河区S1502号地块：或是房企“独家定制”

　　包河区S1502号地块东至规划中的祁山路，南至龙川路，西至金寨路，北至用地界线，地块面积为133.74亩，由A、B、C三个地块组成，(其中A地块30.58亩，居住用地，比例为70%;B地块45.64亩;C地块57.52亩，居住用地比例为70%)，规划用途为商业居住。容积率：A地块：商业≤3.5、居住≤2.5，B地块：商业≤3.5，C地块：商业≤3.5、居住≤2.5;绿地率：A地块≥30%，B地块≥33%，C地块商业≥20%、居住≥40%;建筑密度：A地块商业≤35%、居住≤22%，B地块商业≤32%，C地块商业≤35%、居住≤22%，参考地价460万元，保证金为2亿元。

　　S1502号地块竞得人须在商业地块内规划建设建筑面积不低于5万平方米的珠宝专业市场，其中自持地上建筑面积不得低于3.2万平方米。否则，视为违约，解除出让合同，无偿收回土地使用权和地上建筑物。

　　竞得人须在商业地块内规划建设建筑面积不低于2万平方米的四星级以上标准酒店(含四星级)，全部自持。否则，视为违约，按出让地块内商业用地总面积以50万元/亩标准支付违约金。由包河区政府负责监督落实。

　　竞得人须在土地成交后30日内，与1家(含1家)以上拥有国家级产品质量监督检验机构的计量认证、授权认可的国家级珠宝检测机构，1家(含1家)以上与国家211工程所属高等院校合作建立的珠宝专业培训机构签订入驻本地块的协议。商业建筑竣工验收合格后30日内，两机构须正式入驻本地块，否则，均视为违约，按出让地块内商业用地总面积以100万元/亩标准支付违约金。此款由包河区政府负责监督落实。

　　竞得人在商业项目投入运营后1年内，商业用地面积年均缴纳税收不得低于100万元/亩，第4年起年缴纳税收须达到150万元/亩。否则，视为违约，由包河区政府和国税部门负责监督竞得人以现金补齐。

　　由于拿地条件的限定，包河区S1502号地块未来将成为集珠宝专业市场、写字楼、酒店、住宅等多种业内于一体的大型城市综合体，对于房地产开发企业来说资质要求非常高，在推地之处已将大多数房企拒之门外。

　　与包河区S1501号地块一样，专业市场可能是某房企“独家定制”，3月27日将难顺利出让。

　　庐阳区N1501号地块：上市公司安徽区域总部聚集地

　　庐阳区N1501号地块东至桃花路，南至临泉路，西至肥西路，北至用地界线，土地面积22.54亩，规划用途为商业服务设施用地，出让年40年，容积率≤3.0，绿地率≥25%，建筑密度≤25%，参考地价为385万元/亩，竞买保证金为3000万元。

　　竞得人须在土地成交后30日内，提供与4家以上(含4家)上市公司签订的安徽区域总部(具有独立法人资格)入驻本地块的协议。否则，视为违约，取消竞得资格，竞买保证金不予返还。此条款由庐阳区政府负责监督落实，并在土地成交后40日内书面函告市国土局落实结果。

　　竞得人须在项目竣工(结构封顶)后半年内，按协议约定将上述4家上市公司安徽区域总部入驻本地块。否则，视为违约，无偿收回土地使用权及地上建筑物。此条款由庐阳区政府负责监督落实。

　　4家上市公司安徽区域总部入驻本地块后连续10年内，每年纳税合计不得低于4000万元人民币。否则，视为违约，不足部分由竞得人以现金方式补齐。此款由庐阳区政府和国税部门负责监督落实。

　　竞得人须按批准的规划设计方案进行建设，项目建成后，自持地上计容总建筑面积不得低于1.5万平方米。

　　肥东县FD14-2号地块：将成浙商城二期项目

　　肥东县FD14-2号地块东至浙商城( 相册 户型 价格 动态二手房)一期，南至裕溪路，西至空地，北至和平路，土地面积76.22亩，规划用途为商业，出让年限为40年，容积率≤2.4，建筑密度≤41%，绿地率≥20%，参考地价90万元/亩，竞买保证金为3000万元。

　　竞得人在对本地块开展规划方案设计时，须与周边建设项目协调统一规划，确保整个街坊的完整性和统一性。

　　竞得人须按批准的规划设计方案进行建设，市场建筑面积不得低于4万平方米，自持市场地上建筑面积不得低于市场类地上总建筑面积的60%。

　　竞得人须在土地成交3年后开始在肥东县纳税，年税收不得低于30万元/亩(以出让面积计算)。否则，视为违约，由肥东县政府会同国税部门督促竞得人以现金方式补齐。

　　竞得人须在签订土地出让合同后4个月内开工建设，开工建设后2年内竣工(结构封顶)，竣工后6个月内开业运营。

　　肥东县FD15-1号地块：应急加气促县域配套升级

　　肥东县FD15-1号地块东至彩香路，南至加油站，西至通道，北至安燃燃气，土地面积为11.92亩，规划用途为商业(应急气源及加气母站)，出让年限为40年，容积率≤1.0，建筑密度≤40%，参考地价为80万元，竞买保证金为800万元。

　　FD15-1宗地竞得人须建设LNG应急气源及LNG加气站，储气量不少于18万立方米，满足3天内撮镇区域用气量。否则，视为违约，无偿收回土地使用权及地上建筑物。

　　FD15-2宗地竞得人须按照批准的规划方案进行建设，房屋建成后，全部自持，不得对外销售。

　　FD15-1、FD15-2宗地竞得人须在出让合同签订之日起4个月内开工建设，并在开工建设后1年内竣工(结构封顶)。如未按期开工或竣工，按合同约定追究违约责任。

　　2015年3月土市：地块要求高恐逼退房企

　　2014年3月，合肥共出让土地11宗，共计812.56亩，成交总价42.81亿元。从推地数量上来看，2015年3月推地数量仅为2014年一半左右，并且此次土地拍卖会出让的土地也是2015年以来最大的一次拍卖会，从土地出让情况来说，2015年合肥楼市状态似乎并不理想。

　　从推地区域来看，2014年3月合肥市区土地出让7宗，分布在滨湖、高新、庐阳、包河、瑶海等多个区域，2015年合肥市区土地出让4宗，除庐阳区商服地块外全部为包河区地块。相较于2014年各个区域普遍推地，均衡发展，2015年合肥市区推地似乎陷入了“冷冻期”。

　　从地块建设上来看，2014年3月成交的地块目前大部分已建成外售，文一名门湖畔、信地华地城等楼盘都已经成为了时下大火的畅销楼盘。从2015年推出的地块来看，多宗地块将陷入门槛高延期的推地困境中，新盘建设也将低于2014年同期。

　　尽管2015年3月合肥土市并不如2014年热力十足，地价热度却丝毫不减，推地数量仅为2014年3月一半，暂无溢价率的背景下，2015年3月土地出让的参考总价已达24亿元，奠定了3月土地交易额的基础。

　　事实上，3月出让的土地中，高铁版块由于要求高，包河区S1501号、S1502号地块由于专业市场的固定要求也让大多数房企“望洋兴叹”，3月土拍市场可能再陷低谷。