苏高新服务业升级加速 狮山商贸区引进高端商务楼宇

　　2013年度全国城市GDP排名最新数据显示，以苏州、天津为代表的1.5线城市正在“挑战”一线城市的地位。深圳市2013年GDP为1.45万亿元位列第四，排名第五的天津则为1.43万亿元，气势直逼深圳。“老六”苏州则是1.3万亿元，与深圳相差不过1500亿元。

　　苏州作为全国范围内典型的1.5线城市，是江苏省重要的工业和服务业中心。但总体而言，苏州城市发展则尚未均衡，以往过于偏重工业的发展路径使得城市商业和服务业尚未充分发展。甚至苏州本地人也不得不承认，苏州竟然缺乏与城市地位匹配的顶级购物中心。

　　苏州服务业升级

　　2006年，苏府即公布《苏州市服务业布局规划》，对苏州市中长期发展都有较为清晰地规划，其中强调要促进商务、商贸、信息业、金融服务等行业发展。

　　苏州市市长周乃翔在2014年政府报告中明确指出，“推动现代服务业跨越发展，建设总投资超过600亿元的重点项目，全年服务业投资增长15%。”

　　近期，副市长徐明接受苏州市政府官网记者采访时表示，对于自贸区方案，苏州商务部门已经在积极研究，苏州甚至有可能成为自贸区。

　　徐明认为，苏州产业规模大，在全国也比较靠前，转型升级时要跟国际上一致。苏州做自由贸易的条件已经存在。

　　种种迹象表明，苏州产业升级转型正在加速。而苏州高新区背靠高新技术产业，拥有坚实的产业基础，有助于推动“总部经济”和“楼宇经济”发展。

　　尤其是高新区狮山路改造，已成为苏州服务业升级典型代表。

　　房企抢滩新CBD

　　从发展历程来看，高新区承接了苏州老城区扩容发展的第一棒，导入大量的政府工作人员、垄断企业及高科技产业、外资企业，然而，由于初期“造园经验”有限，导致区域功能混杂，制约城市发展。

　　近年来，高新区配合苏州市产业升级需求，提出“退二进三”、“金条计划”等一系列策略，鼓励服务业发展，尤其是整合资源，力促狮山商贸区转型升级。

　　苏州高新区政府规划显示，2014年也将继续加大服务业投入力度，增强该区服务业发展后劲。按照规划，苏州高新区将全力推进40个、总投资416亿元的服务业新开工项目建设；集中全区优质资源，全力抓好狮山中央商务区总投资约178.7亿元，推进乐嘉汇、信汇达、金鹰商业、联通总部等9幢高端商贸商务楼宇建设进度。

　　高新区狮山路是苏州河西新地标，路的东头与生生不息流淌千年的运河沟通，西头则连接着一个欧式风情的主题乐园，是一条既属于苏州的，也属于世界的特色商圈，随着苏州产业转型升级，其板块价值也在不断提升。

　　根据狮山商贸区“退二进三”规划导向，2013年起，狮山路版块已吸引诸如龙湖地产、花样年等品牌综合体项目进驻，实质性的推动了狮山中心片区二次发展，迎来区域成熟升级的发展机遇。

　　据悉，高新区已启动沿大运河“金条计划”，这将是其未来发展的新亮点。

　　90年代以来，狮山路已有涉外写字楼金狮大厦，中国银行、建设银行、中国人寿保险公司大厦等金融类办公建筑，形成了该区域金融服务的基础。

　　所谓“金条计划”是指以运河西岸、运河路以东、狮山桥南北两侧的“金条地段”为启动区，在现有保险公司的基础上，进一步突出保险金融特色、拉长保险金融产业链，持续引进保险分支机构、金融后援服务与中介组织等关联产业。

　　高新区狮山路无疑将成为未来大苏州新核心，亦为众多房地产开发企业看好。品牌房企进驻苏州新核心区域，侧面加剧商务综合体竞争的同时，也促使该区域商业地产市场细化、分化。

　　地产基金带来“资产精装修”

　　在北上广深等一线城市核心区域，商业地产投资密集已成事实。但是各商业地产的生存法则无非是“差异化竞争”。“差异化”，这对于1.5线城市核心区域的苏州狮山板块也一样适用。

　　狮山区域虽然集中了9大楼宇，但其作用各不相同，相互之间既有竞争，又互为补充。信汇达为大型综合体，联通总部则为企业总部办公使用，而乐嘉汇项目是中小型综合体项目，作为区域内新兴中小企业孵化、资源整合的平台，为中小企业提供住宿、生活办公、休闲娱乐等全方位服务。

　　更为突出的是，乐嘉汇项目由高和资本联手中富控股联手打造。

　　高和资本专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，且在北京、上海核心区域收购资产规模逾60亿，为国内首支人民币商业地产股权基金，具有丰富的不动产投资经验。

　　商业地产投资回报是由租金决定的，而租金的高低不仅仅取决于地段的好坏，更取决于后期商业的整体运营。

　　高和资本在投资商办物业过程中总结出两大商业模式，即资产精装修和楼宇经济，这在北京、上海已为市场和投资客户所熟知及认可。其中，资产精装修，即针对市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值而提出的。

　　高和资本人士认为，“不同于可能违法的包租营销手段、也不同于口头约定的统一出租，资产精装修是通过与购买客户达成资产管理协议，删选优质租户，以此提升租户品质和物业品质，提升租金水平，从而实现购买客户投资收益最大化。”

　　乐嘉汇项目北临金山路，东靠运河路，南面就是高新区的主干道狮山路。项目交通四通八达，两条轨道1、3号线近在咫尺，周边拥有苏州最为发达的公交路网系统，涵盖苏州至少40%以上的公交线路到达苏州各个区域，在西环体育中心形成了公交集散中心，到达本案步行仅需3分钟。乐嘉汇是集休闲娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的综合性、现代化、高品质的商业建筑群，总建筑面积5万平方米，项目内规划有商业街、写字楼、瑞贝庭酒店，豪华私人酒店式公寓，项目的人流和消费端口可依托于周边配套而日趋完善。