星颐广场等综合体云集安徽芜湖 商业项目要打持久战

　　星颐广场、镜湖京莎广场、名铸置业广场、奇瑞双城广场、芜湖新华联文化旅游老街西区、宝能慧谷、银鹭广场……今天，即使对于“老芜湖”来说，这些商业地产项目的名字也显得比较陌生。除了少数专业人士，几乎很少有人能将这些商业地产项目的具体位置和来龙去脉说清楚。近年来，这一个个“陌生”的大型商业综合体项目，形象地对外展示了芜湖社会经济的快速发展与城市化进程。然而，越来越多的商业综合体“落子”芜湖，也引起人们的一些议论。

　　芜湖城市商业网点规划格局扩大

　　 近年来，芜湖的商业地产项目数目增长迅速。包括万达在内的一批专业商业地产开发商、运营商，纷纷进军芜湖，大大改变了芜湖过去单薄的商业格局。从宏观方面而言，这是快速发展的芜湖城市实力、魅力和投资潜力，吸引了众多投资商。从市场角度而言，作为安徽皖江城市带承接产业转移的“双核”城市之一，芜湖城市框架已经拉开，2013年末，芜湖市区建成区面积扩大到155平方公里。而在2005年，建成区面积仅为65平方公里。城市大了，人口总量增加了，商业机会不言而喻。

　　芜湖高品位的城市商业定位也是吸引因素之一。2011年，芜湖市商业网点规划（2011-2030）出炉。该规划要求奠定芜湖市在安徽省商业发展中的核心地位，并发挥在皖江城市群中的引领作用。

　　根据规划，芜湖市商业布局将重点结合城市总体规划，形成“一主四次八心”的“148”商业发展体系。其中，“一主”即江南城区、龙湖城区、江北新城组成的中心城区为商业发展主中心，积极推进商业品质化发展。中心城区商业布局形成“25656”商业空间结构，包括中山路和政务新区两个城市商业中心，城北、沈巷、江北、城南、三山5个副城市商业中心。

　　根据规划，预计到2015年，芜湖市社会消费品零售总额将达到778亿元，年均增长17%。大型批发和零售企业中，年销售额超亿元、10亿元和50亿元的，将分别达到50家、20家和5家；限额以上批发和零售企业达到300家。至少形成全国性专业市场2个，区域性专业市场10个。而过去的2013年，芜湖全年就实现社会消费品零售总额559.95亿元，比上年增长14.6%。除了本土的消费群体外，芜湖市去年全年接待国内外各类游客2407.3万人次。正是这个定位和数据，吸引了大批商业地产开发商和商业流通领域里知名的商家，纷纷进入芜湖。包括万达、银泰、百盛、金鹰等一批商家进入芜湖。

　　投资商家急于在城市组团间“落子”、“抢滩”

　　城中，城东、江北、城南、三山……近年来，芜湖城市发展的组团化趋势日益明显。本文开头提到的星颐广场、镜湖京莎广场、名铸置业广场、奇瑞双城广场、芜湖新华联文化旅游老街西区、宝能慧谷、银鹭广场等项目，就分别位于上述各个组团。展望芜湖未来的发展，近年来，有眼光的投资商家急于在城市组团间“落子”、“抢滩”，对于各组团的核心位置的商业用地，一经推出，很多投资商都急于抢入怀中。记者根据相关房地产网站的数据初步统计，芜湖市市域范围内的商业地产项目接近百家。这些项目的投资，成为芜湖城市固定资产投资的重要来源之一。

　　“商业地产投资肯定要具有前瞻性，同时，城市组团的核心商业位置，是最具有投资价值的地方，大家当然要来抢，虽然目前国内部分三四线城市的商业地产项目有过剩之虞，但对于芜湖而言，商业地产投资还是具有一定空间的，像江北、城东等新的城市组团才形成，几乎是商业地产的空白区。”有关人士对记者指出，正是这种抢先布局的思路，近年来芜湖城东、江北、城北、三山等新城市组团内，才涌现了那么多的商业地产新项目。

　　值得注意的是，芜湖市国土、规划等部门，为了城市商业的稳健发展，商业地产项目的持续运营，借鉴了其他城市的经验，几年前就在商业地产项目的出让条件中，要求商业地产项目的开发商必须大比例永久持有自己开发的项目，不允许出售，过去那种一卖了之，一卖走之的“一锤子”买卖现象，在芜湖商业地产项目开发中彻底消失。

　　不少商业项目要打“持久战”

　　商业地产投资商“落子”、“抢滩”成功，并不意味着万事大吉，相反，随着项目总数的增加，芜湖市商业地产项目竞争的激烈性日益明显。从销售到招商，从运营到商业物业管理，每个项目都在拼命地挖掘自身的亮点，以吸引投资者的眼光。

　　首先是商业地产总量的增加，给几乎所有的市场参与者都带来了压力。据芜湖相关房地产专业网站的即时数据，截止2014年3月26日，芜湖市目前共有可售的非住宅新房15825套；非住宅可售面积达到了168.88万平方米。这里的非住宅包括经营性的商铺、办公写字楼、仓储等性质的用房。记者采访的业内人士指出，这个数据相对于实际而言，还是较为保守的，因为这里有大量正在建设的但还没有获得预售许可证的非住宅未被纳入，同时，还有众多的二手房中介中正等待出售的非住宅房源，很多二手房源还是次新房。

　　供应充足的市场，对商业地产开发商的资金实力、招商能力、商业运营能力，都提出了相当高的挑战。很多商业地产项目的开发商一方面要以各种手段卖掉在土地出让合同中政府允许其卖掉的部分，以实现现金流的回笼，另一方面，还得为自持的商业部分进行招商。

　　令人担心的是，芜湖城市框架与城市组团只是初步形成，“血肉”尚待丰满，众多的商业综合体项目特别是在城市新区的综合体项目要想获得正常的商业人流与现金流，肯定要待以时日，具体要“熬”多久，存在很多的不确定因素，这些商业地产项目的开发商、进入的商家、投资人等，都面临着一定的风险。记者采访的业内有关人士指出，不少商业地产项目肯定要打“持久战”。