智儒投资朱逸：商业经营赢在坚持 2014年期待新变局

  （赢商网江苏分站报道）毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。

　　凝思过去，昭示未来。作为中国商业地产第一门户，赢商网在2014年来临之际，特别推出“业界精英纵赢商网论行业趋势”年度大策划，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2014中国商业地产发展趋势。

　　朱逸，从万达集团南京区域商业管理公司总经理到金鹰国际商贸集团副总裁，再到现在的自己创立了南京智儒投资管理有限公司，从事商业地产管理运营已有十余年，正如公司的名字，智慧、儒雅不仅代表了公司，也代表了朱逸自己。

南京智儒投资管理有限公司总经理 朱逸

　　2013 机会与调整并存

　　“2013年商业地产行业机会与调整并存”，纵观这一年商业地产的发展与变化，朱逸给出了自己的看法。

　　朱逸认为，相对于一些成熟的企业而言，初进入商业地产领域的开发商和企业将会遇到几个方面的挑战，一个是行业竞争加剧，进入门槛提高；一个是商业合作伙伴谈判和招商难度增加；再一个是新开项目培育初期经营容易陷入困境。

　　儿童业态难以单独存在

　　在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、娱乐休闲、儿童等业态的比重，对此朱逸认为，目前大热的儿童业态很难单独存在，必须依附于功能完整、齐全的零售业态，在家长和儿童这两大消费群体的消费行为上做良好的结合。

　　朱逸对赢商网记者说：“儿童集合业态本身也要努力建立内部的消费关联，突出某一方面的核心优势，否则只有框架没有血肉也很难做好”。

　　而对于餐饮业过度竞争趋势的出现，朱逸表示，一方面是新品牌层出不穷，但品牌更新换代也非常快，淘汰率很高。“餐饮业的标准化管理和品牌建设是未来几年餐饮行业的重点。在购物中心里，简单增加餐饮业态的比重是个伪命题，个别餐饮业态占比超过40%以上的购物中心在实际经营中一定会遇到客流和承租力方面的问题”，朱逸分析道。

　　好的消费体验是线上线下充分融合

　　O2O、电商、微信等自媒体营销在这一年发展起来，并引发了业内的广泛关注，在朱逸看来，这种趋势将会持续发展。

　　朱逸认为，好的消费体验一定是线上线下的充分融合和无缝对接，对大数据的采集很多企业已基本实现，但对大数据背后的现象的分析和归纳，并找到提升经营的关键点，这些方面应该引起注意，购物中心其实应该向连锁百货学习。

　　而在谈及时下热议的体验式时，朱逸有自己的见解，所谓体验不应该是口号，而是应该充分接地气，“打造购物中心的体验式消费应该是一个系统过程，从商品、服务、活动、环境、配套、售后等全方位考虑，关注系统也关注细节，而不是流于形式。”

　　商业经营赢在坚持 2014期待耳目一新

　　在采访的最后，朱逸也向赢商网记者表达了她对来年商业地产发展的看法，她认为，对于一些在2012、2013年已经完成招商、实现开业的购物中心而言，正面临严峻的市场挑战和考验，培育初期的购物中心在客流、营业业绩、知名度等方面的不成熟，会导致多方合作关系的不稳定，营运管理能力直接体现购物中心管理水平，其重要性将会更加凸显。

　　朱逸说，“决定一个商业地产项目的品质，尤其是商业经营品质，我认为是从项目规划之初到招商筹建到后期运营的整体思考和统一打造，赢在坚持”。

　　对于很多企业已经着手研究商业地产产品的特色和创新，朱逸表示，购物中心的创新会体现在全方位，除了增加新的功能、引进亮点业态和特色品牌之外，在建筑形态和空间表现、景观环境等方面会更考虑到消费者的舒适度和参与感，产生逛的乐趣和愉悦。

　　最后，朱逸还告诉赢商网记者，以人的活动为主题的定位将取代功能简单叠加的定位，以核心人群特征展开延伸的定位将替代简单的全客层定位，她期待2014年行业里会有令人耳目一新的产品出现。